📥 Правление ДПК «Кировский» получило предложение от члена кооператива Штейнгарта Д.М. о включении в повестку дня общего собрания вопроса о передачи имущества общего пользования в общую собственность собственников земельных участков в границах территории садоводства ДПК «Кировский». Речь идет о землях кооператива, находящихся в общем пользовании.
⁉ Поскольку этот вопрос важный, его стоит обдумать и обсудить заранее во избежание долгих прений на общем собрании. Поэтому, основываясь на юридическом ответе данному гражданину со стороны Правления, хотелось бы прояснить для всех сложившуюся по данному вопросу картину.
Участь обездоленных
🚩 В письме справедливо указано, что данное действие разрешено 217-м федеральным законом о садоводстве и там же указан срок – до 1 января 2024 года, который давно прошел. Впрочем, закон прямо не запрещает это делать и позже, так что актуальность тема не потеряла.
На первый взгляд, идея, казалось бы, неплохая. Заполучить «на халяву» некий общественный кусок земли, который, правда никогда не получится использовать в своих личных целях (дополнительно при этом неся необременительные налоговые выплаты) в целом выглядит привлекательно. Правда, все гипотетические плюсы от этого «лендлордства» будут начинаться со слова «если», но в порыве голосования на это мало кто обратит внимание.
Но самое интересное – в случае положительного решения по этому вопросу общего собрания, а если его внести в повестку, то так возможно и произойдет – начинается дальше.
Да, в законе такую возможность прописали, это хорошо. Но как это сделать – в законе не говорится…
Долька к дольке
На сегодняшний день положительная судебная практика по реализации данного положения практически отсутствует. И если в этом вопросе разобраться, становится понятно, почему.
Итак, пунктом 28 ст. 17 Федерального закона №217 предусмотрено, что в решении общего собрания о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников садовых земельных участков, должны быть указаны:
1⃣ ФИО и реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, в общую долевую собственность которых передается имущество общего пользования;
2⃣ описание и кадастровые номера объектов, относящихся к имуществу общего пользования и передаваемых в общую долевую собственность;
3⃣ размер доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, возникающей в связи с передачей этого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков, реквизиты документов, подтверждающих право собственности товарищества на передаваемое имущество общего пользования.
Говоря простым языком, все эти 3 пункта должны быть на 100% выполнены. А что мы имеем? На сегодня в реестре ДПК «Кировский» нет полной информации обо всех собственниках земельных участков, расположенных в границах территории кооператива, их ФИО и паспортных данных, поскольку такая информация (в нарушение закона) не предоставлена… самими собственниками.
Нуждается в дополнительной проработке и информация о размере доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, возникающей в связи с передачей этого имущества в общую долевую собственность (которая должна быть рассчитана пропорционально размеру принадлежащих каждому из собственников земельных участков).
‼ У нас все участки окадастрены/размежеваны? Нет. Территориальные споры по землям все закрыты? Тоже нет.
А раз нет 💯 определенности по реальным долям всех собственников – как можно пропорционально разделить общую собственность? Проголосовать мало. Нужно еще и зарегистрировать эту общедолевую собственность в Росреестре. А он документы должен проверить и принять. Очевидно, что без указания данных всех собственников (некоторые давно за пределами отечества, а то и в ином мире), без полностью окадастренных и размежеванных всех участков Росреестр такую филькину грамоту на порог не пустит, хоть мы все тут уголосуемся. То есть, пока все собственники участков не сделают межевание и не предоставят Правлению выписки ЕГРН с уточненными площадями участков, подать документы на регистрацию общедолевой собственности не представляется возможным.
В общем, даже с чисто формальной точки зрения – не решаемый с кондачка вопрос. Если же углубиться в последствия еще дальше, то даже с зарегистрированным в общедолевую собственность имуществом вообще все очень интересно…
«Плохая им досталась доля – не многие вернулись с поля…»
Дело в том, что при переходе земельного участка общего пользования в общую долевую собственность владение, пользование и распоряжение данным участком будет осуществляться уже в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации о собственниках недвижимых вещей. И это вам уже не закон о садоводах!
На практике станет невозможно передать имущество общего пользования, например, в собственность ресурсоснабжающих организаций (в частности, сетевой организации для размещения оборудования), поскольку добиться единогласного решения в наших условиях практически нереально.
Кроме того, этот же Кодекс устанавливает, что каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество, если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей. А также, соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество, участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей.
Собственник, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
То есть по всем вопросам содержания, сохранения, улучшения земельного имущества общего пользования (в их числе дороги, территории занимаемые скважиной, правлением, земля под ЛЭП, зелёные зоны) необходимо проведение общих собраний собственников такого участка, на котором большинством голосов (от числа всех собственников) должны приниматься решения об определении размера затрат по содержанию, улучшению общего имущества (соразмерно доле каждого собственника в праве на общее имущество, которая пропорциональна площади принадлежащих ему участков).
👆 Улавливаете мысль? Например, сейчас дороги содержатся за счет взносов в ДПК, а случае возникновения общедолевой собственности их содержать и «улучшать» должны будут новые общедолевые собственники. Кооператив не сможет тратить деньги на частную собственность. Значит, для принятия этих решений новым общедолевым собственникам придется собираться на свое, дополнительное общее собрание. Прекрасная перспектива!
Еще остались сомнения?
Тогда двигаемся дальше. На общем собрании долевых собственников должен быть определен порядок совместного владения, пользования и распоряжения участком общего пользования; выбраны ответственные лица, которые будут решения этого собрания исполнять, заключать сделки от имени всех собственников, собирать платежи по общему участку, отчитываться перед общим собранием собственников. То есть это уже не будет предметом компетенции правления ДПК «Кировский». И решать все насущные вопросы придется общедолевым собственникам самостоятельно.
Помимо этого, Кодекс прямо запрещает выделять эту долю в натуре. Продать её тоже нельзя. Она автоматически перейдет в собственность нового владельца только при продаже (дарении, наследовании) основного земельного участка собственника.
В общем, как видно из вышеизложенного, вопрос владения, пользования и распоряжения земельным участком общего пользования после его передачи в общую долевую собственность всех собственников земельных участков на территории ДПК «Кировский» гораздо обширнее, чем просто принятие решения общим собранием и должен быть тщательнейшим образом проработан.
Безусловно, сам по себе вопрос важный, коль его возможное существование законодатель включил в документ, именуемый Федеральным законом. Но разобравшись, становится понятно, почему положительных примеров воплощения в жизнь этой замечательной статьи федерального закона практически не найти. И прежде чем настойчиво предлагать включать что-либо в повестку собрания, возможно, стоило бы обратиться в Правление за разъяснением порядка выделения общедолевой собственности?
‼ С учетом всех обстоятельств, а также ввиду отсутствия практики правоприменения и судебной практики по данному вопросу Правление считает преждевременным вынесение на Общее собрание решения о передаче ЗОП в Общедолевую собственность граждан. Требуется детальная проработка вопроса с учетом всех возможных плюсов и минусов такого решения. На данный момент Правление усматривает значительные риски невозможности организации нормального обслуживания имущества общего пользования, потенциальную невозможность выполнения работ по согласованию и уточнению границ, регулярно возникающих при межевании гражданами свои участков вследствие реестровых ошибок. В то же время Правление не усматривает причин, по которым данное действие могло бы быть выгодно для ДПК Кировский как юридического лица, представляющего интересы собственников участков и созданного для управления общей инфраструктурой.
Немного о грустном
В современном русском языке есть такое слово – хайпожор. Им называют людей, которые ловят славу, вбрасывая бездумно, без осмысления и расчетов, идеи для людей. Типа – «а давайте введем 4-х дневную рабочую неделю!» На вопрос – «а платить вам должны как за 5-ти дневку?» – ответов от них вы не дождетесь. По такой логике можно хоть однодневку предлагать, да и вообще, зачем на работу ходить?
Все мы помним и персонажа бессмертной повести Булгакова, который был не согласен ни с Каутским, ни с Энгельсом – в то время прогрессивными экономистами-теоретиками. Зачем в чем-то долго разбираться, когда проще взять все и поделить? Весьма привлекательная идея. Привлекательная для таких же шариковых.
Неравнодушные, активные люди в кооперативе есть, и это не может не вселять оптимизм. Жаль, что прежде, чем что-то предлагать, им иногда не хватает толики здравого смысла обдумать последствия своих предложений. Мало того, что это создает дополнительную нагрузку на Правление, так еще может завести весь кооператив в такие дебри да и нахлобучить так, что и не выпутаешься…
/В адрес Штейнгарта Д.М. направлен официальный ответ Правления кооператива за подписью его Председателя/